Налог на продажу квартиры в цифрах и фактах
С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения физических лиц. Итак, теперь каждому, кто продает квартиру, придется заплатить подоходный налог – в случае, если жилье находилось в его собственности менее 5 лет. Сбор взымали и раньше, но только с тех, кто хотел реализовать недвижимость, купленную или полученную менее 3 лет назад.
Не все сразу
Нововведения коснутся только тех, кто купил квартиру с 1.01. 2016 г. Для остальных сохранится прежний порядок. По-прежнему лишь 3 года придется ждать тем, кто только что приватизировал квартиру, получил в наследство, и.тд.. В последнем случае есть одна оговорка — только от ближайших родственников (Семейный Кодекс, это члены одной семьи, относящиеся к прямой восходящей или нисходящей линии, а также братья и сестры, вкл. сводных).
Для остальных есть еще одно нововведение: понятие минимальной стоимости жилья. Оно равняется цифре, зафиксированной в кадастре, с региональным коэффициентом. Если вы продаете квартиру дешевле, то расчет налога используется именно официальная мин. цена, а не реальная.
Кадастровая ловушка
Итак, разберем, чем продавцам квартир чреваты нововведения.
Представим ситуацию: вы купили однушку за 4 миллиона рублей после 1 января 2016 г. Но вам страшно понадобились деньги, ждать вы никак не можете, единственный актив – недавно купленная квартира. Вы продаете ее за те же 4 миллиона. Сколько вам придется заплатить? По идее, ничего, ведь у вас никакой прибыли. Но это только теоретически. Чтобы быть уверенным, что вы ничего не должны государству, придется заглянуть в кадастр. А там ваша квартира оценивается в 6 мил. руб. Что это значит для вас? Что в глазах государства вы продали квартиру за 6 млн * 0,7, то есть за 4,2 миллиона. Значит, вам придется заплатить налог с 200 тысяч рублей, то есть 26 тысяч.
Те, кто получил квартиру бесплатно, ситуация иная – им придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но опять-таки не ниже официального минимума.
Например, вы продали квартиру за 4 миллиона, а по кадастру ее цена – 7 миллионов. Умножаем 7 миллионов на 0,7, получается 4,9 миллионов, то есть больше, чем вы получили за свое жилье. Это значит, что налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 миллионов. Итак, 4,9 * 0,13 = 637 тысяч.
Если же кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, окажется меньше заявленной в договоре, то тут все будет по-честному: вам придется уплатить налог только с реальной суммы.
Теоретически, схема правильная, она призвана искоренить так называемые «серые» сделки, когда в договор записывается заниженная сумма, а платится реальная. Но на практике все иначе – суды завалены исками о неправильной кадастровой оценке. Зачастую она в разы превышает рыночную. Способы сэкономить
Впрочем, все не так уж безрадостно. Есть способы уменьшить налог. Во-первых, раз в год каждый может воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. (исключение – квартиры, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы.
Давайте рассмотрим на примерах. Вы купили квартиру за 10 миллионов, а продали за 12.
Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 12 млн – 1 млн – 10 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, то есть 130 000 руб. Если же кадастровая стоимость, к примеру, 20 мил, а вы продали за 12, то налогооблагаемой базой будет уже 14 мил (20 млн *0,7). В этом случае ваш налог рассчитывается следующим образом: (14млн-1 млн-10 млн) * 0,13 = 390000 р
Другой способ сэкономить – учесть траты на улучшение состояние жилья. В этом случае потребуется подтверждение понесенных расходов. К дополнит. расходам могут быть отнесены:
разработки проектно-сметной документации;
расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
отделка и другие ремонтные работы.
Сумма затрат также вычитается из налогооблагаемой базы.
Есть еще один способ не платить налог – переуступить права. Но он работает только в том случае, если на квартиру еще не оформлен документ о регистрации права собственности. Например, если вы купили строящееся жилье или если речь идет о еще не приватизированной квартире.
Но если документы уже оформлены, то, если есть возможность, лучше подождать и не продавать квартиру раньше обозначенных сроков. Тогда вам не придется платить никаких налогов. Тем же, кто реализует жилье, чтобы купить новое, не стоит забывать: вы можете вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости. Он составляет 2 миллиона рублей. Но предоставляется только 1 раз в жизни.
Если Вам нужно снизить кадастровую стоимость объекта или зарегистрировать любой объект или запутались в согласованиях, обращайтесь по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д 45\1, кв. 5 (район 5 км. возле Камчадалочки) по телефону: 8-914-021-8200 (Игорь Борисович), раб. 23-08-93, электронный адрес: angarajipk@mail.ru сайт: www.garaji41.ru